חבות במסים ביחס לנכס שהתקבל במתנה, טלי קסלר, עורכת דין 

חבות במסים ביחס לנכס שהתקבל במתנה, טלי קסלר, עורכת דין

אנשים רבים רואים בנכס נדל"ני אופציית השקעה סולידית ששכרה בצידה, המפרנסת אותם בבגרותם.

לעיתים קרובות ומשיקולים שונים מחליטים בעלי נכסים להעביר נכס אחד מתוך אותם נכסי נדל"ן שצברו לקרוביהם בדם או בנפש, בין אם על מנת שנכסים אלה "יסדרו" את חייהם של הקרובים ויקלו על חייהם מבחינה כלכלית ובין אם מסיבות אחרות.

דירת מגורים כנכס להשקעה היא הדוגמא הנפוצה ביותר אולם רבים משקיעים בנכס מסחרי כדוגמת משרד, חנות וכיו"ב.

העברת נכס נדל"ן במתנה או ללא תמורה

בהתאם לניסוח הרחב של חוק מיסוי מקרקעין, הרי שכל הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה או ויתור עליה, בין בתמורה ובין ללא תמורה היא "מכירה" שהחוק חל עליה ולכן מהווה אירוע מס.

יחד עם זאת ישנן מספר סיטואציות ספציפיות שבהן על אף שמדובר באירוע מס, המחוקק הכיר בנסיבות המיוחדות של אותם מקרים והעניק פטור מלא או חלקי לצדדים לעסקה.

הפטור ממס שבח ביחס למתנה לקרובים

העברה של זכות במקרקעין במתנה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח.

כמו כן, העברה במתנה של דירת מגורים מיחיד לבן זוגו (לרבות ידוע/ה בציבור) המתגורר עימו ומנהל עימו משק בית משותף לפחות שנה לפני יום העסקה, פטורה ממס שבח.

המשמעות המעשית היא שמקבל המתנה נכנס לנעליו של נותן המתנה, לעניין המס וכאשר הוא ימכור את הנכס שקיבל הוא יחויב במס גם על השבח שנצבר בתקופה של נותן המתנה.

אם עשו מקבל המתנה ונותן המתנה שימוש בפטור זה, הרי כשיבוא מקבל המתנה למכור את הנכס שקיבל, יום הרכישה ושווי הרכישה ייקבעו כיום הרכישה ושווי הרכישה של נותן המתנה.

הפטור מותנה במספר תנאים:

1.           הפטור יינתן רק בעסקה שהינה ללא תמורה דהיינו שמקבל המתנה לא שילם תמורה כלשהי עבורה בין בכסף ובין בשווה כסף.

בהקשר זה יצוין כי מתן 2 או יותר מתנות בו זמנית, דהיינו שנותן המתנה המעניק נכס אחד מקבל ללא תמורה ממקבל המתנה נכס אחר, איננו מהווה מתנה אלא עסקה בתמורה החייבת במס.

אין פירוש הדבר שמקבל הנכס במתנה לא יוכל לעולם לתת מתנה למי שממנו קיבל את הנכס. אולם, על העסקה שבה מקבל המתנה ייתן במתנה נכס אחר למי שממנו קיבל את הנכס הראשון במתנה להיות מנותקת לחלוטין מעסקת המקור (העסקה שבה ניתן במתנה הנכס הראשון).

אלמנט הזמן במקרה זה משמעותי.

ככל שבין 2 העסקאות המתנה יחלוף פרק זמן גדול יותר, כך יקל לשכנע את שלטונות מס שבח שאין מדובר בעסקאות שהן בעצם חליפין אלא בשתי מתנות אמיתיות.

2.        על נותן המתנה ועל מקבל המתנה להיות יחידים (= אדם בשר ודם), להבדיל מחברה, שותפות, עמותה, אגודה שיתופית או כל סוג אחר של תאגיד, שהינו יציר החוק.

3.           על מקבל המתנה להיות "קרוב" של נותן המתנה, למעט איגוד שבשליטתו.

מי יחשב כ"קרוב" לצורך פטור זה? קרובים לנותן המתנה יחשבו בן / בת זוגו; הוריו או הורי הוריו או צאצא או צאצא של בן/בת זוג ובני זוגם של כל אחד מאלה; אח או אחות ובני זוגם;

מי לא יחשב כ"קרוב" לצורך פטור זה? אח או אחות של בן/בת זוגו של נותן המתנה לא יחשבו כקרובים לצורך פטור זה. גם דוד או דודה (אח או אחות של הורה) לא יחשבו כקרובים לצורך פטור זה.

בהתאם לפרשנות העולה מפס"ד עליזה לבנון ידוע/ה בציבור יחשב כ"קרוב" של נותן המתנה הן לעניין הפטור הכללי בהעברת נכס מקרקעין במתנה מיחיד לקרובו, והן בנסיבות המתאימות, ביחס להעברת דירת מגורים מיחיד לידוע בציבור המתגורר עימו ומנהל עימו משק בית משותף לפחות שנה לפני יום העסקה.

גובה מס הרכישה לגבי מתנה לקרובים

בתקנות מיסוי מקרקעין העוסקות במס רכישה ניתנת הקלה משמעותית במס רכישה – יש חבות ב-1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה נקבע בעסקה, ביחס לעסקאות העברה ללא תמורה בין בכסף ובין בשווה כסף של נכס מקרקעין בין קרובים.

גם לעניין מס רכישה, אם נעשות עסקאות של מתן 2 או יותר מתנות בו זמנית, דהיינו שנותן המתנה המעניק נכס אחד מקבל ללא תמורה ממקבל המתנה נכס אחר, העסקאות לא תחשבנה כמתנות המזכות את מקבלי המתנה במס רכישה מופחת אלא עסקאות בתמורה החייבות במס רכישה מלא.

מי הוא "קרוב" לעניין ההקלה הזו במס רכישה?

יש לשים לב שרשימת הקרובים לעניין ההקלה במס רכישה אינה זהה לרשימת הקרובים לעניין הפטור ממס שבח.

קרובים לעניין מס רכישה הם בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות של נותן המתנה;

העברה ללא תמורה של דירת המגורים לבן הזוג הנשוי של נותן המתנה, המתגורר עימו בדירה פטורה לחלוטין ממס רכישה.

לעומתה העברה ללא תמורה של דירת המגורים לידוע בציבור של נותן המתנה, המתגורר עימו בדירה תחויב ב-1/3 מס רכישה.

מס ערך מוסף על נכס שהועבר במתנה

בהתאם לסעיף ההגדרות בחוק מס ערך מוסף כוללת ההגדרה של "מכר" גם העברת נכס במתנה.

לפיכך, העובדה שהנכס ניתן במתנה, ללא תמורה, אינה מעלה ואינה מורידה לעניין החבות במס ערך מוסף.

במידה ויש חבות במס ערך מוסף בגין העסקה לו היתה העסקה נעשית בתמורה, תהיה חבות במס ערך מוסף גם אם אין תמורה בכסף או בשווה כסף והנכס מועבר במתנה.

מה לגבי ויתור על זכות ללא תמורה?

מה הכוונה במונח "ויתור" על זכות?

בפסיקה נקבעה האבחנה בין ויתור על זכות ללא תמורה לבין מתנה ללא תמורה.

ויתור על זכות הינה פעולה חד צדדית של המוותר. אמנם בצד הויתור יש צד כלשהו המרוויח מהויתור , אולם זהו רווח עקיף הנובע מפעולת הויתור ואינו חלק מפעולת הויתור עצמה.

במקרה של עסקת מתנה הפעולה היא דו צידית – נותן המתנה מעניק את הזכות ומקבל המתנה מקבל את הזכות באופן פוזיטיבי ואקטיבי.

בהקשר זה, לא ניתן לוותר על זכות לטובת אדם ספציפי כי אז אין המדובר בויתור אלא בעסקה אשר עשויה להיחשב כמתנה.

מחד גיסא, לפי סעיף 1 – סעיף ההגדרות של חוק מיסוי מקרקעין, ויתור על זכות הינו עסקה המהווה אירוע מס לעניין חוק מיסוי מקרקעין.

מאידך גיסא, לפי סעיף 63 לחוק אם המדובר בויתור על זכות במקרקעין ללא תמורה בכסף או בשווה כסף – מדובר בעסקה הפטורה ממס שבח.

לעניין מס רכישה – ויתור על זכות ללא תמורה אינו מזכה בפטור מתשלום מס רכישה, למעט במקרה שמדובר בויתור על זכות במקרקעין שהתקבלה בירושה לטובת בן זוגו של המוריש.

לעניין מס ערך מוסף – בהתאם לפסיקה, ויתור על זכות ללא תמורה, ככל הנראה אינו מזכה בפטור ממס ערך מוסף.

בכל מקרה, לפני ביצועה של כל עיסקה לרבות מתנה או העברה ללא תמורה של נכס או זכות במקרקעין מומלץ לבדוק היטב את היבטי המיסוי, באמצעות עורך דין המעודכן בתחום שכן אם יתברר שהצדדים אינם זכאים לפטור או הקלה ממס שבח, מס רכישה ומע"מ, עלול הדבר לעלות להם בתשלומי מס בשיעור עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

הערה:

רשימה זו הינה למידע כללי וראשוני בלבד ואינה נועדה בשום מקרה לשמש כייעוץ משפטי ו/או כתחליף לייעוץ משפטי לכל מקרה ונסיבותיו.

אין להסתמך על האמור מבלי להיוועץ עם עורך דין העוסק בתחום בטרם נקיטת כל פעולה או קבלת כל החלטה. הדברים נכונים למועד כתיבתם בלבד, ונכונותם עלולה להשתנות מעת לעת.

עורכת דין טלי קסלר הינה שותפה במשרד "רכניץ, קסלר ושות' עורכי דין" העוסק בתחום המשפט המסחרי, נדל"ן ומיסוי מקרקעין www.rk-law.co.il

אין לעשות שימוש להפיץ ו/או לשכפל ו/או לצלם מסמך זה ו/או חלקו ללא אישור.

אין לראות באמור במסמך זה כייעוץ ו/או חוות דעת מקצועית כלשהי.